O PREÇO CORRETO DO IMÓVEL

Como Colocar o Preço Correto em Imóveis.

 

Definir o preço correto de um imóvel é um dos passos mais críticos no processo de venda. A experiência tem mostrado que o preço correto vende um imóvel mais rapidamente do que qualquer outro fator.

Uma prática muito comum, pedir um preço superior, por exemplo, a 10% do valor de mercado, pode por si só desencorajar os compradores, que nem se darão ao luxo de querer visitar o seu imóvel.

Descobrir, portanto o valor correto de seu imóvel é um instrumento poderoso para agilizar o processo de venda.

Aqui, detalhamos como evitar erros comuns e estratégias para definir um valor justo que atraia compradores e maximize o retorno.

1. Apego Emocional e Intransigência

Imagem sugerindo apego a sua casa

Muitos proprietários têm um forte apego emocional ao imóvel, o que pode influenciar na supervalorização do preço. Este apego pode ser decorrente de memórias familiares, investimentos pessoais em reformas e melhorias ou simplesmente a percepção pessoal de valor.

Seja realista e não se deixe levar por fatores emocionais. Mesmo que você tenha feito muitas melhorias no imóvel, alguns acabamentos e adaptações podem não funcionar para outra família.

As pessoas não compram o imóvel em si, mas os benefícios que ele irá lhes proporcionar. Portanto, tenha plena consciência de que geralmente os investimentos feitos em grandes reformas jamais serão recuperados na sua totalidade.

A experiência tem nos mostrado, que somente parte dos investimentos em grandes reformas, algo entre 25 e 30%, são agregados ao valor de mercado do imóvel.

Você poderá até não concordar e esta é uma reação normal e comum à grande maioria dos proprietários de imóveis, mas é assim que funciona o mercado.

A não ser que você encontre um comprador que tenha o seu bom gosto e aprovado, sem ressalvas, a sua reforma.  

Lembre-se, o seu imóvel só vale o preço que o mercado estiver disposto a pagar por ele naquele momento, mesmo que você ache que vale mais.

Estratégia:

Separar o valor emocional do valor de mercado é essencial. Considere contratar um Corretor de Imóveis credenciado ou um avaliador profissional para obter um preço justo e imparcial do imóvel, baseado nas condições atuais do mercado imobiliário.

2. Preços Sobrevalorizados: Uma Péssima Estratégia

Definir um preço acima do valor de mercado pode afastar compradores e prolongar o tempo de venda, resultando em reduções de preço maiores no futuro.

Vale a pena ressaltar que, quanto mais tempo você levar para vender o seu imóvel, maiores serão os gastos com impostos e manutenção e mais dinheiro você estará perdendo por deixar o imóvel parado ou pior, adiando planos, como a compra da casa nova.

E pior ainda, os compradores em geral desconfiam de imóveis que ficam à venda no mercado por muito tempo. Imóvel “encalhado”, na concepção da grande maioria dos compradores, é sinônimo de imóvel com problemas.

Estudos:

Um estudo da Zillow revelou que imóveis que permanecem listados por mais de 60 dias são vendidos a preços 5% a 10% menores que o valor inicial de listagem.

O National Association of Realtors (NAR) dos EUA relata que imóveis que ficam no mercado por mais de seis meses frequentemente vendem por 10% a 20% abaixo do preço original. Resultados semelhantes foram constados em outros países da Europa.

No Brasil, segundo relato de vários corretores e agenciadoras de imóveis, desvalorização semelhante também ocorre. Veja os números:

  • Imóveis residenciais vendidos nas quatro primeiras semanas, em média, conseguem preços até 1% acima da avaliação;
  • Os vendidos entre 1 a 3 meses desvalorizaram, em média, 5% (cinco por cento);
  • Os vendidos entre 3 a 6 meses tiveram os seus preços reduzidos, em média, 6,4% e
  • Aqueles vendidos após 6 meses em média, foram desvalorizados em mais de 10% em relação ao preço pedido inicialmente.

Estratégias:
  • Ajuste o preço de acordo com a demanda do mercado local para evitar longos períodos de anúncio.
  • Pesquise os preços de imóveis similares na região para ter uma noção do valor de mercado. Utilize ferramentas de avaliação online e compare preços em sites de imobiliárias.
  • Considere contratar um Corretor de Imóveis credenciado  para obter um preço justo e imparcial do seu imóvel, baseado nas condições atuais do mercado imobiliário.

3. Em que se Basear para Precificar Corretamente os Imóveis

Colocar o valor correto é um dos pontos mais importantes na venda de um imóvel. Se o valor não for determinado corretamente, o mais certo é perder tempo, perder dinheiro ou não vender.

a. Valor de Mercado:

O valor de mercado de um imóvel residencial é constituído pelo seu valor material ou valor tangível, somado a outros valores materiais agregados, como, por exemplo, reformas, armários, cozinhas planejadas, equipamentos, etc., e principalmente os valores intangíveis, que são os benefícios que ele proporcionará aos seus usuários.

Os verdadeiros valores de mercado de um imóvel são baseados no preço de hoje, que é o valor que o comprador está disposto a pagar neste momento e dependerá basicamente:

  • Da situação do mercado imobiliário hoje;
  • Da concorrência atual do mercado;
  • Da política habitacional do governo e das opções de financiamento em vigor;
  • Das condições econômicas de hoje, no país e no exterior;
  • Da percepção da condição e interesse do comprador do imóvel;
  • Da localização da propriedade;
  • Do tempo normal de comercialização (quanto mais tempo de exposição, maior a desvalorização).

b. Análise Comparativa de Mercado (CMA):

O principal método de avaliação de bens imobiliários utilizados para residências é a análise do valor de mercado, a partir da comparação das vendas de imóveis semelhantes, realizadas recentemente. 

Uma descrição básica deste processo é: pesquisar imóveis semelhantes nas proximidades para ver por que preço eles foram vendidos recentemente. Seu imóvel será vendido por valor semelhante.

Compare seu imóvel com outros similares que foram vendidos recentemente na mesma região.

c. Condições do Imóvel:

Depois do item “o preço correto”, que sem dúvida é um dos mais importantes, a característica “pronto para ser habitado”, ou seja, a boa aparência é a mais importante para se vender rapidamente um imóvel e conseguir o melhor preço, segundo os melhores profissionais do setor imobiliário

Segundo estes profissionais, isso se deve à importância que é dada ao impacto visual. O ditado popular “a primeira impressão é a que fica” leva a vender mais rápido e muitas vezes atingindo um valor maior.

d. Localização:

A localização é um dos fatores mais importantes. Todo imóvel está sujeito a fatores que o valorizam tais como: proximidade a comércio, praça, condução, clínicas, colégios, rua estritamente residencial, bem iluminada e arborizada, região litorânea, frente ou vista para o mar, montanhas, entre outros.

Da mesma forma, existem fatores que o depreciam como: imóvel de alto padrão e de frente, localizado em rua de grande fluxo de trânsito, barulho, imóvel residencial em edifício misto, construções em locais com acesso restrito, sem documentação, próximo a indústrias poluentes, igrejas barulhentas, cemitérios, próximo a trilho de trens, etc.

e. Tamanho e Layout:

A área construída, o número de quartos, banheiros e o layout do imóvel também influenciam no preço.

f. Avaliação Profissional:

Contrate um avaliador profissional ou um corretor de imóveis para obter um relatório detalhado do valor de mercado do imóvel.

De nada adianta o imóvel à venda ter uma excelente planta, estar bem localizado, se ele não provocar uma emoção positiva no potencial comprador.

São estes benefícios ou valores intangíveis, que lhe encantará no primeiro instante e que somente a sensibilidade humana de um experiente avaliador de imóveis pode captar e tirar proveito deles numa negociação.

Talvez a forma mais barata e fácil de obter uma ideia do valor de mercado do seu imóvel residencial, é encontrar um agente imobiliário, de preferência de sua confiança, que vendeu casas em sua área e perguntar se ele pode fazer uma “análise de mercado” do seu imóvel.

Normalmente, ele não lhe cobrará nada por esse serviço, pois espera ganhar a sua confiança e conseguir a opção de exclusividade para vender o seu imóvel.

4. Como Se Aproximar do Preço Correto

a. Pesquisa de Mercado:

Utilize plataformas online para pesquisar preços de imóveis similares na região.

b. Consultoria com Corretor:

Corretoras de imóveis têm experiência e conhecimento local para ajudar a definir um preço competitivo.

c. Ajuste de Preço:

Se o imóvel não atrair interesse dentro de um período razoável, considere ajustar o preço de acordo com o feedback recebido e a demanda do mercado.

d. Vistoria e Manutenção:

Realize uma vistoria detalhada e faça as manutenções necessárias para garantir que o imóvel esteja em boas condições, justificando o valor pedido.

5. Importância de Informar Preço nos Anúncios

Estudos de mercado mostram que imóveis sem preço especificado nos anúncios têm menos visualizações e engajamento.

Se o preço for anunciado, já haverá uma pré-qualificação ou uma seleção natural para comprar o seu imóvel, pois, na maioria das vezes, somente ligarão aqueles em condições de pagar o valor anunciado.

Portanto, não divulgar o preço, além de desperdiçar o seu tempo, atendendo pessoas sem condições financeiras de comprar o seu imóvel,  aumentará o risco de perder uma venda para compradores em potencial, que passaram pelo seu anuncio, não ligando para você.

Pesquisas:

Segundo pesquisa entre promitentes compradores, a grande maioria descarta das suas listas de busca para visitação, imóveis residenciais divulgados na mídia digital sem fotos e sem preço.

De acordo com uma pesquisa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), 70% dos compradores potenciais ignoram anúncios sem preço claro.

Estratégia:

Sempre informe o preço nos anúncios para atrair o maior número de potenciais compradores.

Conclusão

Definir o preço correto de um imóvel é um equilíbrio entre avaliação objetiva e percepção de mercado.

Evitar a supervalorização, realizar uma análise comparativa de mercado e ajustar o preço conforme necessário são passos essenciais para atrair compradores e garantir uma venda bem-sucedida.

Ao seguir essas diretrizes, você aumenta as chances de vender seu imóvel rapidamente e pelo melhor preço possível.

Segundo relato da maioria, na vida atribulada dos dias atuais, não se pode perder tempo. Porem, não basta somente ter preço, sendo imprescindível que ele seja correto, ou seja, baseado em valores de mercado.

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Zeth Bella

CRECI-DF 14.230

Especialidades:  Suporte à compra,  venda e locação de imóveis; Marketing digital para divulgação de imóveis; Técnicas de negociação imobiliária Avaliação de imóveis através da Análise Comparativa de Mercado; Financiamento imobiliário; Análise e elaboração de Contratos de Compra e Venda; Inspeção Técnica em imóveis usados.

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