GUIA PARA ALUGAR O SEU IMÓVEL COM EFICIÊNCIA
Como colocar o seu imóvel para alugar com segurança e todas as garantias!
Guia do Locador: Como colocar seu imóvel para alugar
Se você está alugando um imóvel, muito provavelmente optou por fazer um investimento imobiliário. Investir em imóveis é uma forma de diversificar seu patrimônio e gerar renda passiva.
Você disponibiliza o uso do seu imóvel em troca de um determinado valor mensal, conforme disposições contratuais, de modo que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91) impõe a você direitos e deveres, entre os quais se destaca o imperativo de dispor o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina.
No entanto, é preciso ter alguns cuidados para não perder dinheiro ou se envolver em problemas jurídicos. Aqui estão algumas dicas importantes e os cuidados necessários para que o seu contrato, ao final, termine com o mesmo êxito e satisfação com que se inicia.
Você conhece seus Direitos e Deveres como Locador de Imóveis?
Como ocorre com qualquer transação imobiliária, a locação de um imóvel precisa ser registrada em um contrato com atenção aos direitos do inquilino.
Afinal, se trata de uma negociação que envolve bens de grande valor financeiro e patrimonial cercados de todas as garantias, tanto para o proprietário do imóvel, quanto para o locatário.
O mais importante é conhecer a fundo os direitos que são garantidos por lei e os deveres de quem aluga o imóvel.
Ao cumprir com as regras de maneira detalhada, fica muito mais simples evitar prejuízos financeiros e situações exaustivas que acabam desgastando o relacionamento entre as partes.
Assim, por exemplo, se você oferece um imóvel para uso residencial, ele precisa ter condições de habitabilidade e plena funcionalidade.
E, se você oferece um imóvel para uso não residencial, ele precisa possuir condições de regularidade perante o Poder Público, sem óbice à emissão de Alvará de Funcionamento e Corpo de Bombeiros.
Também é seu dever garantir a posse pacífica do imóvel locado, o que quer dizer que o prazo de vigência contratual precisa ser respeitado. Para saber mais, clique no link Direitos e Deveres do Locador. Seus direitos e deveres como locador de imóveis estão regulamentados pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91).
Principais Conceitos da Locação de Imóveis
Antes de mostrar o passa a passo de como colocar o seu imóvel para alugar com eficiência, é importante que você conheça os principais conceitos da Locação de Imóveis.
1 – VIGÊNCIA CONTRATUAL
Com exceção das locações por temporada, limitadas a 90 (noventa) dias, as locações residenciais são usualmente contratadas em duas modalidades temporais:
- Por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses;
- E inferior a 30 (trinta) meses.
Durante a vigência da locação o proprietário não poderá solicitar o imóvel, entretanto, ao Locatário é permitida a devolução do imóvel antes do prazo, desde que ocorra o pagamento proporcional da multa, em razão do que usualmente se denomina rescisão antecipada da locação.
Nas locações de prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, findo o prazo de vigência, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado.
A quebra do Contrato de Locação antes do prazo contratual (inferior a 30 meses) só deverá ocorrer nos casos abaixo:
- Falta de pagamento: a inadimplência de aluguel ou condomínio é passível de ordem de despejo;
- Extinção do contrato de trabalho: quando a locação estiver vinculada ao contrato de trabalho do locatário e ele for finalizado, é possível a retomada do imóvel;
- Utilização pelo proprietário: o locador pode exigir a retomada do imóvel caso seja para o seu uso, de um cônjuge ou de um descendente que não disponha de imóvel residencial próprio;
- Fim de locação temporária: o proprietário pode solicitar despejo em casos de locação temporária em que o locatário se recuse a sair ao final do prazo;
- Morte do locatário: em situações em que o inquilino não tenha sucessor legítimo para assumir o contrato;
- Permanência de sublocatário: quando o sublocatário se recusa a deixar o imóvel;
- Reparações urgentes no imóvel: quando se fizerem necessárias a realização de reparações urgentes em que não seja possível que o inquilino permaneça no local.
Para mais detalhes, veja em Direitos e Deveres do Locador.
2 – O RISCO DA LOCAÇÃO
É importante esclarecer que, o risco da locação é inteiramente do proprietário do imóvel, salvo nos casos de aluguel garantido.
Assim, por exemplo, se sobrevém inadimplência, é dever do Locador ou da Administradora da locação diligenciar prontamente a cobrança extrajudicial dos débitos, e, caso necessário, promover o ajuizamento das medidas judiciais cabíveis, mas não se presume do contrato de administração a coparticipação nos riscos da locação.
3 – ATÉ QUANDO INCIDEM OS ALUGUÉIS E ENCARGOS
Considerando que a essência da locação imobiliária é a comutação da posse do imóvel pela contraprestação do aluguel, a Lei do Inquilinato dispõe que os aluguéis incidem desde o recebimento das chaves, pelo Locatário, até a efetiva restituição das chaves, quando essa posse é considerada devolvida ao Locador.
No entanto, as chaves não podem ser recusadas por pendências do Locatário, sejam pendências quanto a obrigação de pagamento, sejam pendências de manutenções não realizadas.
4 – REAJUSTE E REVISÃO
Anualmente o valor do aluguel poderá ser reajustado, conforme estiver disposto em contrato, pelo índice adotado, com a finalidade repor as perdas inflacionárias. Ao final do contrato esse valor pode ser revisto, conforme alteração de mercado.
Reajuste e revisão não se confundem. O reajuste, de periodicidade anual, visa repor a perda inflacionária e revisão visa readequar a realidade de mercado, e precisa estar baseada em critérios técnicos, sobretudo se o locatário permanecer no imóvel, pois é necessária a manutenção do equilíbrio contratual.
5 – TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS EM CONDOMÍNIOS
Normalmente, o pagamento da taxa condominial, em razão da utilização do imóvel, cabe ao Locatário, sendo esta obrigação prevista nos Contratos de Locação.
A Lei do Inquilinato cuidou bem de explicar quais são as despesas condominiais decorrentes da utilização do imóvel, assim denominadas Ordinárias, e, que nesse caso, são de responsabilidade do Locatário, e, quais despesas são consideradas Extraordinárias, nesse caso, de responsabilidade do Locador.
Veja, abaixo, o detalhamento das despesas extraordinárias e das despesas ordinárias:
Despesas Extraordinárias
Estas despesas cabem ao Locador, pois não se referem a gastos rotineiros de manutenção. Por exemplo:
- Obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de areração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
- Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- Constituição de fundo de reserva do condomínio.
Despesas Ordinárias
Por lei, o Locatário é obrigado a pagar todas as despesas ordinárias de um imóvel, quando essa taxa existir, tais como:
- pagamento de salários;
- pagamento de encargos trabalhistas e tributos diversos;
- despesas com água, luz e gás;
- limpeza e conservação, incluindo pintura das áreas comuns;
- manutenção dos equipamentos e instalações de uso comum (instalações elétricas e hidráulicas, equipamentos como elevadores e portões);
- pequenos reparos nas dependências e nas instalações de uso comum;
- rateio de saldo devedor do caixa do condomínio utilizado nas despesas ordinárias (não se aplica se o saldo for anterior ao início da locação);
- reposição de fundo de reserva destinado ao custeio de despesas ordinárias.
6 – OS DIFERENCIAIS DO SEU IMÓVEL
Sua casa ou apartamento, possui churrasqueira, piscina, armários embutidos, banheiro ou algum item que diferencie o imóvel dos demais? Esse é um ponto ao qual você deve dar uma atenção especial.
Caso haja algum desses diferenciais, procure valorizá-los ao máximo. Nem que para isso você tenha que gastar algum dinheiro com pequenas reformas. O esforço será recompensado quando puser o imóvel para locação.
7 – VENDA DO IMÓVEL DURANTE A VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO
Embora o Locador não possa solicitar a devolução do imóvel durante o período da locação, pode ser que ele necessite dispor do patrimônio. Entretanto, em caso de venda, o locatário tem a garantia na compra e algumas formalidades precisam ser obedecidas.
Assim, se o imóvel for posto à venda, o Locatário precisará ser notificado da intenção de venda, sendo cientificado do valor do negócio, as condições de pagamento e designação de data e hora para examinar os documentos relativos ao imóvel.
Se o Locatário não exercitar o direito de preferência no prazo de 30 (trinta) dias, preço por preço, o imóvel poderá ser vendido para terceiros.
Vamos agora ao Passo a Passo de como colocar o seu imóvel para alugar com segurança e todas as garantias!
Passo a Passo: Alugar seu imóvel com rapidez e segurança
Em tempos de mercado imobiliário volátil, especialmente o de locação, é preciso tomar alguns cuidados antes de colocar o seu imóvel para alugar. Seguir um passo a passo eficiente antes de disponibilizar a sua casa, apartamento ou loja, no mercado de aluguel pode fazer toda a diferença entre realizar um bom negócio ou ter uma grande dor de cabeça.
Confira a seguir o passo a passo de como colocar seu imóvel para alugar com segurança e rentabilidade.
SUMÁRIO
1 – Realize uma vistoria no seu imóvel
Esse é o primeiro e mais importante cuidado que se deve tomar ao colocar um imóvel para alugar. Aqui, o principal objetivo é analisar se a sua propriedade tem algum problema de estrutura ou precisa de reparos mais profundos.
Contrate um profissional para fazer a inspeção residencial, para identificar possíveis problemas estruturais, elétricos ou hidráulicos existentes.
Ele testará o estado operacional de todos os principais sistemas – encanamento, eletricidade, aquecimento e refrigeração – e verificarão o telhado, a fundação e o exterior da casa.
Colocar um imóvel para alugar com problemas estruturais é, definitivamente, um péssimo negócio.
2 – Preparar o seu imóvel para alugar bem
Depois de inspecionar a existência de problemas mais sérios na estrutura do imóvel, é aconselhável que você realize pequenas reformas nele antes de colocá-lo para alugar.
Preparar o seu imóvel para alugar com eficiência, é limpar, pintar, fazer pequenos reparos e organizar, “vesti-lo”, enfim, para a locação, (como as noivas se vestem e se embelezam para o casamento), adicionando pequenos detalhes, que custam pouco, mas fazem muita diferença aos olhos dos promitentes inquilinos.
Uma pintura, por exemplo, é algo que ajuda muito na valorização do imóvel. Assim como outros pequenos reparos estéticos: batentes de porta, rodapés, pias, etc. Procure deixar o seu imóvel o mais bonito possível. Isso fará uma grande diferença na hora de precificar o aluguel.
Essa técnica é conhecida como “Home Staging“. É uma ferramenta de marketing que tem como objetivo principal agilizar e valorizar a locação ou venda de imóveis usados, podendo estes estarem ocupados ou vazios.
Uma pintura, por exemplo, é algo que ajuda muito na valorização do imóvel. Assim como outros pequenos reparos estéticos: batentes de porta, rodapés, pias, etc. Procure deixar o seu imóvel o mais bonito possível. Isso fará uma grande diferença na hora de precificar o aluguel.
Estes pequenos detalhes proporcionarão uma maior rapidez na venda ou locação do seu imóvel residencial e preços acima do previsto e o que é mais importante, com baixo custo.
Para saber mais clique no link -> Preparar o imóvel para Venda ou Locação.
3 – Considere um preço justo para o aluguel
Depois de deixar o imóvel pronto para locação, com todos os reparos necessários feitos e esteticamente atraentes, é hora de estipular o valor que você cobrará pelo aluguel.
Quanto mais novo ele estiver, mais alto será o seu valor. Isso também vale para a sua aparência e, por isso, é importante ser bastante meticuloso nos três passos anteriores.
Há algum tempo tinha-se como base de precificação do aluguel o valor de 1% do preço de venda do imóvel.
No entanto, isso não é mais utilizado no mercado imobiliário. Apesar de não ser um padrão, muitos corretores costumam usar como base 0,5% do valor de venda para calcular o preço do aluguel.
Portanto, tente encontrar um preço que gire em torno de meio por cento do valor em que está avaliado o seu imóvel.
Outros fatores também influenciam no preço a ser cobrado, dos quais a localização é o principal deles. Bairros mais nobres permitem maior flexibilidade para cima do valor do aluguel.
Outra coisa importante a se considerar é se a localização do imóvel está numa área comercial, ou se ele pode ser utilizado para este fim, mesmo sendo uma casa. Imóveis com essas características costumam ter um preço de locação até duas vezes superior ao de imóveis semelhantes em áreas não comerciais.
Portanto, para encontrar um preço justo para a locação do seu imóvel, você precisará fazer uma avalição do seu valor atual ou seja estimar o valor de mercado do seu imóvel residencial.
Para ajudar você a estimar o valor da locação do seu imóvel, a Casa Brasília Imóveis disponibiliza uma ferramenta de avaliação, que fornecerá um Laudo gratuito com a Avaliação Mercadológica do seu imóvel residencial com base nas suas características únicas, incluindo sugestões de pequenas reformas, que podem estar faltando e certamente valorizarão o seu imóvel.
O Avaliador de imóveis residenciais da Casa Brasília Imóveis é apenas um ponto de partida – não é uma avaliação ou um substituto para o aconselhamento especializado sobre preços do seu corretor imobiliário.
Se você quiser saber mais detalhes sobre como fazemos a avaliação de imóveis para venda ou locação, clique no link -> Quanto custa o meu imóvel?
4 – Faça uma Vistoria com Laudo
Fazendo o contrato a partir de uma corretora de imóveis ou diretamente com o inquilino, não se esqueça de realizar uma vistoria completa no imóvel.
Nesse momento serão verificadas as condições do imóvel, para que ambas as partes tenham ciência de como a casa, apartamento ou loja, está sendo entregue e recebida.
Isso é importante para estabelecer o acordo que versa sobre como o imóvel deverá ser devolvido ao proprietário no final do contrato.
O Laudo de Vistoria Inicial é um dos anexos do contrato de locação e deve conter a descrição do estado do imóvel e também fotografias.
Caso o imóvel em questão seja mobiliado, também é na vistoria que é realizado o levantamento do que há dentro dele. Portanto, uma vistoria bem-feita é fundamental para evitar problemas no futuro.
5 – Elabore um bom contrato
A legislação imobiliária é extensa e complexa e os contratos de locação são documentos legais.
Um contrato mal escrito pode fazer com que a locação não se concretize, você tenha problemas com o seu inquilino, atrase seus recebimentos ou ainda custar a você muito dinheiro em reparos e correções.
Uma administradora imobiliária sabe quais atos precisam ser feitos e pagos por você, sabe qual documentação o inquilino deve ter em ordem para poder locar e como as restrições contratuais e de zoneamento locais podem afetar a transação, além de conseguir as garantias locatícias necessárias.
Mesmo que seja necessário buscar ajuda profissional, é necessário que o contrato de locação seja bem detalhado. Questões como tempo de duração, reajustes de aluguel, Laudos de Vistorias minuciosos e condições de devolução do imóvel, devem constar minuciosamente nas folhas do contrato.
Caso você opte por uma imobiliária, ela mesmo cuidará dessa parte. Afinal de contas, ela possui expertise e experiência nessa área, além de conhecer em profundidade o Mercado Imobiliária local.
Mas se você quiser alugar por conta própria, talvez seja uma boa ideia procurar ajuda de um advogado para a elaboração deste documento.
6 – Estabeleça garantias financeiras
Para a sua segurança é preciso estabelecer quais garantias financeiras regerão o início do contrato. Basicamente, existem três diferentes tipos:
- Fiador: pessoa escolhida pelo inquilino para assumir a responsabilidade financeira em caso de inadimplência.
- Seguro fiança: o inquilino fica responsável por contratar um seguro, que custa entre 2 e 3 aluguéis, para garantir a segurança do proprietário.
- Fiança bancária: um banco de escolha do locatário emite uma garantia para cumprir com o valor do aluguel, caso o inquilino não possa fazê-lo.
Também há a opção de pedir um seguro caução, que pode variar entre 2 a 5 aluguéis, que são depositados diretamente na sua poupança e servem para cobrir possíveis faltas de pagamento.
Se quiser saber mais, não deixe de conferir no link -> Os principais Direitos e Deveres do inquilino que você precisa saber.
7 – Considere contratar uma imobiliária
A administração de imóveis é um grande desafio para os proprietários, pois envolve questões burocráticas como contratos, documentos e negociações relacionadas à locação ou venda.
Existem algumas vantagens ao optar por uma imobiliária para administrar o seu imóvel.
Por exemplo, você não precisará se preocupar com documentações, aspectos legais, encargos e toda a parte burocrática que envolve uma negociação imobiliária.
Outro aspecto importante é a divulgação imediata do imóvel sem perda de tempo e economia com anúncios.
Contratando uma imobiliária, ela saberá como divulgar o seu imóvel para obter uma a melhor visibilidade possível e você não terá que perder até algumas semanas para saber se estava veiculando o anúncio de forma ineficiente e no veículo de divulgação errado.
Dará segurança ao seu patrimônio ou a sua família, pois a imobiliária se encarregará de fazer uma prévia seleção de quem deve ou não conhecer seu imóvel e sua intimidade. Levar qualquer um para sua casa pode sair muito mais caro do que a comissão da imobiliária.
Contratar uma imobiliária para administrar o seu imóvel é bastante indicado para quem não possui tempo suficiente para lidar com esses pormenores, ou para aqueles que não têm muita familiaridade com os documentos necessários para fazer um contrato de locação imobiliária.
Outra vantagem, que muitos proprietários encontram nas imobiliárias, é o fato de não lidarem diretamente com seus inquilinos.
Se quiser saber mais detalhes de como administramos o seu imóvel ou como a Casa Brasília Imóveis pode ajudar você a encontrar um inquilino mais adequado para o seu imóvel, clique no link -> Como administramos o seu imóvel?
Suas Opções para Locação
Para alugar um imóvel, o proprietário tem algumas opções, cada uma com seus riscos e vantagens. Vamos ver quais são elas:
1 – Alugar por conta própria.
Nessa opção, o proprietário é responsável por todas as etapas do processo de locação, desde a divulgação do imóvel, a seleção do inquilino, a elaboração do contrato, a vistoria, o recebimento do aluguel e a resolução de eventuais problemas.
A vantagem dessa opção é que o proprietário não precisa pagar nenhuma taxa ou comissão para uma imobiliária ou administradora, podendo negociar diretamente com o inquilino e ter mais controle sobre o seu imóvel.
O risco dessa opção é que o proprietário pode ter mais trabalho e dor de cabeça para lidar com todas as burocracias e exigências legais da locação, além de ter que arcar com os custos de divulgação e manutenção do imóvel.
Além disso, o proprietário pode ter dificuldade para encontrar um inquilino confiável e que cumpra com as suas obrigações, podendo enfrentar problemas como inadimplência, atrasos, danos ao imóvel ou até mesmo ações judiciais.
Neste tipo de locação, você arcará com todas as despesas do processo, que não são baratas, além de exigir alguns conhecimentos:
- de marketing, para divulgação do seu imóvel;
- jurídicos para analisar contratos e as garantias;
- e da área de construção, para elaborar uma vistoria completa no seu imóvel.
Existe ainda o risco de seu imóvel permanecer fechado por mais tempo, o que aumentará as suas despesas.
2 – Contratar partes dos serviços até a assinatura do contrato:
Nessa opção, o proprietário contrata uma imobiliária ou administradora apenas para realizar algumas etapas do processo de locação, como a divulgação do imóvel, a seleção do inquilino e a elaboração do contrato.
Após a assinatura do contrato, o proprietário assume as demais responsabilidades da locação, como a vistoria, o recebimento do aluguel e a resolução de eventuais problemas.
A vantagem dessa opção é que o proprietário pode economizar nas taxas ou comissões pagas à imobiliária ou administradora, que podem ser menores ou cobradas apenas uma vez, além de ter mais liberdade para negociar com o inquilino e gerenciar o seu imóvel.
O risco dessa opção é que o proprietário ainda tem que se preocupar com algumas burocracias e exigências legais da locação, além de ter que arcar com os custos de manutenção e reparos do imóvel.
Além disso, o proprietário pode não contar com a garantia de pagamento do aluguel ou com a assessoria jurídica da imobiliária ou administradora em caso de inadimplência ou conflitos.
3 – Contratar a administração completa
Nessa opção, o proprietário delega todas as responsabilidades da locação para uma imobiliária ou administradora, que se encarrega de divulgar o imóvel, selecionar o inquilino, elaborar o contrato, fazer a vistoria, cobrar o aluguel e resolver qualquer questão relacionada ao imóvel.
A vantagem dessa opção é que o proprietário tem mais comodidade e segurança, pois conta com a experiência e a credibilidade de uma empresa especializada no mercado imobiliário, que pode oferecer serviços como garantia de pagamento do aluguel em caso de inadimplência, assessoria jurídica e manutenção preventiva do imóvel.
A desvantagem dessa opção é que o proprietário tem que pagar uma taxa ou comissão para a imobiliária ou administradora, que pode variar de 7% a 10% do valor do aluguel mensal, além de outras despesas como vistoria, divulgação e impostos.
Mas, pesando os prós e os contras contratar os serviços de uma Administradora acaba saindo mais barato, além de evitar aborrecimentos e muita dor de cabeça.
Além disso, o proprietário pode ter menos autonomia e flexibilidade para negociar com o inquilino e tomar decisões sobre o seu imóvel.
4 – Alugar com direito de compra no final da locação:
Nessa opção, o proprietário aluga o seu imóvel para um inquilino que tem interesse em comprá-lo ao final do contrato de locação.
Nesse caso, o proprietário e o inquilino devem estabelecer previamente as condições da venda, como o valor do imóvel, o prazo para exercer o direito de compra e a forma de pagamento.
A vantagem dessa opção é que o proprietário pode garantir uma renda mensal com o aluguel até a venda do imóvel, acrescido de uma parcela mensal, negociada entre as partes.
Os valores destas parcelas serão devolvidos ao inquilino, corrigidos monetariamente e serão utilizados pelo locatário como sinal de negócio na futura transação, ao término do Contrato de locação.
Além de ter um potencial comprador já interessado no seu bem, esta opção é vantajosa também para o inquilino, pois no final do contrato de locação, já terá melhorado a sua pontuação de crédito junto às instituições financeiras e economizado a entrada do financiamento.
O risco dessa opção é que o proprietário pode perder outras oportunidades de venda durante o período da locação, além de ter que respeitar o direito de preferência do inquilino em caso de receber uma proposta melhor de outro interessado.
Neste caso, o proprietário poderá exercer o seu direito de quebrar o contrato, desde que devolva as parcelas extras corrigidas monetariamente, além de pagar multa previamente ajustada no Contrato de Locação.
O proprietário pode ter que lidar com a desistência ou a inadimplência do inquilino, que pode não cumprir com o compromisso de compra, mas neste caso, o inquilino será penalizado com a perda dos valores das parcelas mensais já pagas, além de possível multa negociada no Contrato de Locação.
Mais detalhes sobre essa modalidade de locação, clique no link –> Alugar para Comprar
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