O consórcio imobiliário é uma modalidade de autofinanciamento em que um grupo de pessoas se reúne para adquirir um imóvel.
Mensalmente, a administradora realiza assembleias para definir qual dos participantes poderá receber a carta de crédito, documento que possibilita a compra.
Essa definição é feita por sorteio e também por meio de lances, onde quem dá a oferta maior, recebe a carta de crédito para comprar o imóvel pretendido.
A administradora do consórcio reúne o dinheiro das parcelas pagas por todos os participantes do grupo e, a cada mês, o valor é usado para que pelo menos um deles faça a sua aquisição.
O consórcio imobiliário é uma opção para quem não tem pressa em adquirir o imóvel e não tem o valor para entrada.
O consórcio imobiliário funciona de forma semelhante a outros tipos de consórcio, como o de carros ou serviços, por exemplo. Os participantes do grupo pagam parcelas periódicas e formam um fundo comum usado para comprar a casa própria. O valor do imóvel é dividido pela duração do grupo, definida previamente e, na prática, cada integrante paga uma fração dele.
A quantidade de cotas e a duração dos consórcios variam de acordo com a administradora do consórcio. O valor das taxas de administração também varia, mas geralmente é cobrado um percentual sobre o valor da carta de crédito.
Os lances são ofertas de antecipação do pagamento das parcelas do consórcio. Eles são feitos pelos consorciados que desejam antecipar a contemplação e adquirir o imóvel mais rapidamente. O lance vencedor é aquele que oferece o maior valor de antecipação do pagamento. O valor do lance é abatido do valor da carta de crédito.
Em caso de inadimplência, o consorciado pode perder o direito à carta de crédito e às parcelas já pagas. A devolução das cotas pagas para quem desiste do consórcio depende das regras estabelecidas pela administradora do consórcio. Normalmente, esses valores são devolvidos 30 dias após o encerramento do grupo. Geralmente, é possível receber parte do valor pago, mas é necessário arcar com as taxas de administração e outras despesas.
Os consórcios imobiliários são atividades regulamentadas pelo Banco Central do Brasil (BC).
Em 2008, após a alta procura pela modalidade que une pessoas interessadas em um objetivo comum para obter fundos e formar uma espécie de poupança colaborativa, a Lei 11.795/2008 – que dispõe sobre o Sistema de Consórcios –, veio para assegurar e regulamentar os contratos e trazer mais segurança entre as partes.
Esta Lei estabelece as regras para a constituição, organização, funcionamento e fiscalização das administradoras de consórcios .
O BC é responsável pela normatização, autorização, supervisão e controle das atividades do sistema de consórcios, com foco na eficiência e solidez das administradoras e cumprimento da regulamentação específica.
As administradoras de consórcio devem remeter periodicamente ao BC informações contábeis e não contábeis sobre as operações de consórcio. As questões inerentes às relações de consumo entre clientes e usuários das instituições financeiras e das administradoras de consórcio estão sujeitas ao Código de Defesa do Consumidor, cabendo aos órgãos integrantes do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor (SNDC) fazer a mediação dessas questões
Os custos de um consórcio imobiliário variam de acordo com a administradora e o valor do imóvel que o consorciado pretender comprar. Sendo assim, é possível encontrar cartas de crédito com valores que variam de R$ 30 mil a R$ 1.000 mil.
O autofinanciamento não tem taxa de juros, mas o consorciado precisa arcar com a taxa administrativa. Normalmente, a porcentagem cobrada varia entre 15% a 20% e o valor é diluído nas parcelas do consórcio.
Além dessa despesa, é cobrado do consorciado uma porcentagem de até 2% para formar um fundo de reserva. Esse montante serve para manter o grupo ativo em casos de inadimplência. Vale mencionar que em alguns consórcios, é incluído no contrato alguns seguros que protegem o fundo comum.
O consórcio imobiliário é uma opção para quem não tem pressa em adquirir o imóvel e não tem o valor para entrada.
A ausência de juros –Diferentemente dos financiamentos, as parcelas de um consórcio não têm juros. Isso porque trata-se de uma poupança em conjunto, e o dinheiro reunido a cada mês serve para gerar a carta de crédito e comprar o bem à vista;
A possibilidade de adquirir um imóvel sem ter o valor para entrada – Essa é uma vantagem principalmente para quem pretende comprar um imóvel, já que os financiamentos desse tipo exigem um alto valor de entrada para aprovação do crédito. No consórcio, você paga somente as parcelas, o que pode ser uma excelente alternativa para quem tem dificuldade em juntar dinheiro;
A possibilidade de planejar a compra com antecedência;
A possibilidade de adquirir um imóvel com valor maior do que o que seria possível com o financiamento;
A possibilidade de usar o FGTS para quitar ou amortizar parcelas;
A possibilidade de dar lances – A realização de lances acontece em todas as assembleias. Vale acompanhar as assembleias, verificar o valor médio dos lances vencedores e realizar uma poupança para uma futura oferta de lance e assim antecipar a contemplação.
Possibilidade de lance embutido – Quem não tem dinheiro na mão para fazer um lance, mas quer adiantar a aquisição do bem pode optar por essa modalidade, onde o consorciado usa parte do valor da própria carta de crédito como oferta e, depois, essa quantia é abatida do montante a ser recebido.
É uma forma de economizar – Na prática, o consórcio de imóveis é como uma poupança conjunta, o que pode ser uma excelente forma de guardar dinheiro.
Possibilidade de comprar o imóvel à vista – Com a Carta de Crédito na mão, no momento da negociação, você tem poder de barganha para obter desconto ou redução de valores.
A carta de crédito dá liberdade de compra – A Carta de Crédito pode ser usada para comprar uma casa nova ou usada, um apartamento na planta, fazer uma reforma, uma construção e até quitar um financiamento ou comprar terreno.
Demora na conquista do bem – Você pode ter que esperar muito tempo até ser sorteado ou ter que dar um lance alto para antecipar a sua contemplação. Se você precisar do imóvel com urgência, o consórcio pode não ser a melhor opção;
Taxas administrativas: Apesar de não ter juros, o consórcio cobra uma taxa de administração que pode variar de acordo com a empresa e o plano escolhido. Essa taxa pode encarecer o custo final do imóvel e reduzir a rentabilidade do seu investimento, principalmente em tempos de instabilidade econômica;
Compromisso longo: O consórcio pode levar anos até o final, e você terá que pagar as parcelas mensalmente até lá. Se você tiver algum imprevisto financeiro ou mudar de planos, pode ter dificuldades para continuar pagando ou para desistir do consórcio;
Risco do grupo: O consórcio depende da saúde financeira dos demais participantes do grupo. Se houver muita inadimplência, o valor das parcelas pode aumentar ou o número de contemplações pode diminuir;
Contar com a sorte – Uma das formas de contemplação do consórcio é contar com a sorte. Isso pode ser considerado uma desvantagem do consórcio, pois enquanto o comprador não for sorteado, ele não terá direito ao bem ser fazer um aporte de dinheiro;
O bem continua alienado – Uma das desvantagens do consórcio é que mesmo após a contemplação, o bem continua alienado. Ou seja, o bem só será definitivamente seu quando terminar de pagar as parcelas,
Não aconselhado em tempos de instabilidade econômica – Como existem as taxas administrativas, que são reajustadas, o consórcio imobiliário pode não ser a melhor forma de comprar um imóvel em períodos de inflação alta, desvalorização do dinheiro, Taxa Selic alta e diminuição do poder de compra.
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